Le mode de détention de l’immeuble d’exploitation est au cœur des préoccupations d’un chef d’entreprise. En cas de détention via une SCI à l’impôt sur le revenu, les associés sont taxés sur les loyers versés mais non disponibles pendant la durée de remboursement de l’emprunt. A contrario, à l’Impôt sur les sociétés, les associés subissent une fiscalité confiscatoire lors de la revente.
Une solution alternative consiste à démembrer temporairement des parts sociales de la SCI. Le chef d’entreprise, associé de la SCI, détient la nue-propriété des parts, la société d’exploitation en détient l’usufruit, constitué pour une durée temporaire.
Le démembrement des parts de la SCI lui permet « de vivre à l’IS et de mourir à l’IR ».
Pendant la durée de l’usufruit, le chef d’entreprise, réalisera une économie d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. A l’issu du démembrement, s’il souhaite vendre le bien, le régime de faveur des plus-values des particuliers s’appliquera.
La société d’exploitation, locataire de l’immeuble et usufruitière des parts de la SCI réalisera quant-à-elle un gain de trésorerie par rapport à une situation locative et bénéficiera d’une sécurité du fait des droits attachés à la propriété de l’usufruit.
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