Après la promulgation des loi Pinel de 2014 et Macron de 2015, il est indispensable de rappeler quelles sont les démarches à entreprendre à l’approche de l’expiration de la durée de votre bail commercial, et surtout dans quelle forme. En effet, l’enjeu est de taille, compte tenu des risques économiques et stratégiques en la matière, car un acte de congé ou de demande de renouvellement ne respectant pas la bonne forme, risquerait d’être nul et sans effet !
Vous êtes bailleur :
Vous pouvez prendre l’initiative au moins six mois avant l’expiration du bail, d’adresser un congé au locataire par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par exploit d’huissier. L’objet de ce congé est de, soit proposer le renouvellement avec ou sans révision du loyer, soit refuser le renouvellement avec versement d’une indemnité d’éviction.
De son côté, votre locataire n’est pas tenu de répondre. Son silence vaut acceptation de l’offre.
Vous êtes locataire :
Le locataire qui n’a pas reçu de congé du bailleur, peut demander le renouvellement du bail. Deux moyens s’offrent à lui : soit la lettre recommandée avec accusé de réception, soit l’exploit d’huissier.
Cette demande doit intervenir soit, dans les six mois précédant
l’expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa prolongation. Le délai de six mois est un délai maximum. Une demande formulée plus de six mois avant la date d’expiration du bail est irrégulière.
La réponse du bailleur :
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, toujours par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.
Aucune forme n’est prévue pour l’acceptation du renouvellement par le bailleur.
Enfin, si aucune des parties au bail n’entreprend de démarche dans les délais impartis, le bail se poursuit tacitement. On parle alors de bail en tacite prolongation. Ce sont toujours les dispositions du bail expiré qui gouvernent les rapports bailleur/locataire, mais le bail n’a plus de durée. Il perdure comme un contrat à durée indéterminée.
Le Locataire et le Bailleur se trouvent alors placés dans une situation d’incertitude, un congé pouvant leur être adressé à tout moment par l’autre partie, moyennant un préavis de six mois.
La prolongation du bail au-delà de douze ans permettra au Bailleur de déplafonner le loyer, et ainsi de l’augmenter sans tenir compte de l’évolution de l’indice de référence stipulé dans le bail.
