Dans le précédent numéro, nous avons abordé les principales modalités d’organisation juridique de la société civile immobilière – SCI (capital, gouvernance, prise de décisions, démembrement …) ainsi que les vérifications d’usage, lorsqu’est envisagée la cession du fonds de commerce ou la cession des titres d’une société commerciale.
Aux diligences préalables à toute cession d’entreprise, s’ajoute, lorsque le projet porte sur les titres d’une SCI, celle de la purge préalable du droit de préemption urbain (DPU).
Qu’est-ce que le droit de préemption urbain (DPU) ?
Dans certains cas de figure, la cession des titres d’une SCI peut être subordonnée à la purge du droit de préemption urbain. Ce dernier consiste, en substance, à accorder à une personne publique (collectivité locale…) la faculté d’acquérir, par priorité, le bien dont la cession est envisagée, ceci, en lieu et place de l’acquéreur initial.
Ce mécanisme de droit de préemption au profit des communes existe de longue date, et ne concernait à l’origine que certaines portions de territoires, lesquels avaient pris grand soin de définir des zones dites « de droit de préemption renforcé ». De fait, les collectivités locales, usant de cette faculté, pouvaient ainsi se positionner sur certaines transactions immobilières (maisons, immeubles, terrains…) et réaliser des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général dans le cadre de leur politique locale de l’habitat.
Le dispositif tel que connu à ce jour, également applicable aux transactions* portant sur les parts d’une SCI aux termes des articles L 213-1 et suivants du Code de l’urbanisme, a été aménagé à différentes reprises, et résulte essentiellement des dispositions introduites par la loi ALUR du 24 mars 2014.
(*c’est-à-dire : cessions à titre onéreux, donations extrafamiliales, ou apports en société)
Les conditions d’application du DPU en cas de cession de parts d’une SCI
Par principe, la cession de parts sociales d’une SCI n’est pas soumise au respect de la procédure du DPU, sauf si l’opération envisagée remplit les conditions cumulatives suivantes :
- la cession envisagée concerne la majorité des parts de la SCI, ou conduit l’acquéreur à détenir la majorité des parts de la SCI,
- et lorsque le patrimoine de la SCI est constitué par une unité foncière, bâtie ou non bâtie, dont la vente relèverait du DPU.
Si la cession projetée ne remplit pas l’ensemble de ces critères, le DPU ne trouvera pas à s’appliquer.
Tel est également le cas lorsque la SCI est dite « familiale », c’est-à-dire constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus (cousins germains).
À l’inverse, si le projet de cession réunit de manière cumulative ces conditions, une déclaration préalable d’intention d’aliéner devra être adressée à la commune pour la mettre en mesure de se substituer à l’acquéreur pressenti. La collectivité disposera alors d’un délai de 2 mois pour exercer ou renoncer à son droit de préemption.
La complexité du dispositif, comme sa mise en œuvre, nécessite une analyse approfondie de la situation et de l’économie globale du projet.
ORCOM se tient à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche.
